Piața imobiliară rece îngheță schimbarea


Agentul imobiliar Clark Cai spune că este greu să răsturnați casele de pe piață, deoarece costurile ipotecare, construcțiilor și forței de muncă sunt toate în creștere, deoarece piața imobiliară a crescut dramatic.NICK IWANYSHYN / GLOBUL ȘI POSTA

Flippers imobiliari s-au remarcat ca bandiți pe piața imobiliară canadiană agitată în ultimii doi ani. Dar, având în vedere scăderea vânzărilor de astăzi și scăderea rapidă a prețurilor proprietăților, este timpul să facem un bilanț.

Clark Cai numără mulți dintre clienții săi imobiliari – investitori care cumpără imobiliare pentru a le revând pentru un profit rapid. Este reprezentant de vânzări la Chestnut Park Real Estate Ltd. Brokeraj din Toronto, precum și co-fondator al Winchester Design and Build Ltd., o companie specializată în imobiliare și dezvoltare a terenurilor.

Împreună cu partenerul său de proprietate, Will Zang, îi instruiesc pe flippers, care vând de obicei proprietăți după ce au întreprins renovări majore, în procesul de design interior, inclusiv sfătuind exact ce schimbări vor face o casă mai atractivă pe o anumită piață. În calitate de agenți imobiliari, ei pot ajuta, de asemenea, clienții să găsească tipurile potrivite de case și cartiere care oferă perspective bune de schimbare.

„Investitorii nu cunosc piața la fel de bine ca noi, pentru că lucrăm pe partea de revânzare”, spune Cai. „Astfel, reducem această diferență între designeri, arhitecți, ingineri și piață. Le pot spune că în acest cartier e bine să mai adaugi un dormitor la etajul doi, sau că conform ultimelor 10 vânzări, proiectele cu scară în cascadă au mers foarte bine. Aceasta are ca rezultat obținerea valorii maxime de revânzare.

Când prețurile caselor din Toronto au continuat să crească anul trecut, domnul Cai a început să-și sfătuiască clienții investitori să nu cumpere nimic cu intenția de a se inversa și să urmărească doar ce poate fi comercializat. În prezent, având în vedere scăderea prețurilor la locuințe – cu 19% în scădere în Toronto față de februarie 2022, conform Toronto Housing Market Report – combinată cu costurile ridicate de construcție și concurența pentru tot mai mulți oameni de comerț dragi, domnul Cai spune că nu ar fi bancar personal. pentru a face un flip de revânzare pentru următorul an sau doi.

„Matematica nu are sens în acest moment pentru transfer”, spune Cai. „Terminăm totul pe proprietățile pe care le-am cumpărat acum un an sau mai mult. Unii investitori pot decide să-și închirieze proprietatea pe termen scurt sau pur și simplu să o păstreze. Încă decidem asupra unuia care tocmai a fost finalizat, dacă îl lansăm în septembrie [to sell] sau așteptați până în primăvara viitoare.

Cai spune că se așteaptă ca unele tranzacții să apară în următoarele șase până la 12 luni, deoarece unii proprietari nu vor putea refinanța și vor fi forțați să vândă. Cu toate acestea, oricine dorește să cumpere acum ar trebui să caute ceva care generează venituri, cum ar fi o proprietate închiriată.

„Chiriile sunt mari în acest moment și cererea de închiriere este mare”, a spus Cai.

„Dacă piața revine în următorii doi ani, puteți oricând să începeți renovarea și apoi să o întoarceți. Oferta de locuințe în Toronto și GTA este extrem de scăzută, așa că nu văd cu adevărat cum va merge scăderea prețurilor. fi nesfârşit.

Matt Francis, agent imobiliar și partener de conducere al StreetCity Realty Inc. Brokerage din Stratford, Ontario, consideră că există încă oportunități pentru investitori, fie că este vorba de o piață de vânzări dificilă, așa cum a fost cazul în ultimii doi ani, sau dacă aceasta devine o piata cumparatorului. Dar piața în scădere a creat probleme pentru investitorii fără buzunare adânci.

„Așa cum unii oameni au cumpărat fără să știe că își vor încheia flip-ul pe o piață de vânzător cu adevărat, cu adevărat profitabilă, alții au cumpărat la prețuri mari la sfârșitul acelei creșteri și piața s-a prăbușit pe ei”, explică domnul Francis. „Dacă au intrat în acest flip cu mentalitatea de a-și pune toate ouăle într-un singur coș și de a fi nevoiți să le vândă la un preț mare, atunci au probleme. Dar, dacă au destui bani în bancă pentru a putea spune: „Sunt bine, doar o să închiriez casa asta”, e în regulă. Piața de închiriere este uriașă.

Cu toate acestea, „unii dintre ei ar putea avea nevoie de capital propriu pentru a face următoarea proprietate, ceea ce i-ar putea pune în așteptare pentru o perioadă, în funcție de situația lor financiară specifică”, spune Francis. „Dar dacă pot pune un chiriaș acolo pentru câțiva ani până când piața începe să se redreseze, atunci pot vinde și pot obține profit”.

În timp ce domnul Francis spune că nu este prea greu cu renovarea pentru profit, el este dur cu flippers care ascund sau ignoră reparațiile majore.

„Cumpărătorii vor fi întotdeauna atrași de aceste proprietăți proaspăt renovate, cu stilul „în momentul de față”, cum ar fi bucătăriile albe și podelele gri”, spune Francis. „Dar cumpărătorul ferește-te de aceste case remodelate de vânzare și s-a răsturnat pentru a se asigura că banii urâți – pentru cuptoare, impermeabilizare, izolație și acoperișuri – au fost cheltuiți. În cele din urmă, va trebui să plătești acești bani urâți, sau îți va scădea prețul cerut atunci când vinzi – și asta se aplică și înotătoarelor.

„Sunt mult mai credincios în a crea bogăție pentru clienții mei decât în ​​a câștiga bani rapid. Cumpărați, renovați, refinanțați, închiriați și păstrați. Avem nevoie de oameni care să renoveze casele vechi. Acest lucru ne îmbunătățește stocul de locuințe și este benefic pentru economia noastră.

Dimpotrivă, antreprenorii și meseriașii au cu siguranță un avantaj față de investitorul care trebuie să angajeze oameni pentru a face renovarea.

„Palmii de succes sunt antreprenorii sau comercianții care au rezistat acestei piețe turbulente și o fac ca mijloc secundar de venit”, spune Francis. „Persoana care trebuie să angajeze antreprenorul nu se poate întoarce la fel de repede ca antreprenorul sau meseriașii care pot face singuri munca și au acces mai bun la materiale. Pentru că știu că vor face un alt flip, pot cumpăra în vrac și pot stoca materiale până când sunt gata să-și facă următoarea casă.

Odată cu penuria și cu creșterea costului materialelor de construcție, costurile cu forța de muncă sunt în creștere din cauza cererii mari, ceea ce face renovarea mai scumpă. De asemenea, înseamnă că antreprenorii și meseriașii pot „fi mai selectivi”, spune el.

„Dacă am de ales dintre cinci locuri de muncă, voi accepta persoana care este dispusă să-mi accepte oferta. Asta nu înseamnă că antreprenorii și meseriașii profită de lipsa disponibilității. Este o afacere corectă.

Deci, are sens financiar să cumpărați o casă deja renovată dacă doriți să o răsturnați?

„Nu, pentru că pariezi pe partea de sus a pieței de acolo”, spune Francis. „Prefer să fiu atent și să greșesc decât să supraestimez [the market] și vă răniți rezultatul final.

Add Comment