Lupta pentru locuințe a stațiunii îi lovește cel mai tare pe cei săraci


Banff, Alberta are un spațiu fix. Astfel, orice dezvoltare este în general o reamenajare. Clădirea YWCA planificată de la Dr. Priscilla Wilson Place este un exemplu.Cynthia Ramdial/LOLA Architecture

Găsirea de locuințe în Banff, Alberta devine din ce în ce mai dificilă pentru lucrători, fie că sunt sezoniere sau permanente, deoarece constrângerile impuse de Parks Canada pentru a asigura conservarea mediului într-un parc urban limitează disponibilitatea terenurilor dezvoltabile și sfidează reamenajarea.

Cu o suprafață de puțin sub patru kilometri pătrați, limitele fixe ale Banff au fost stabilite de Parks Canada în 1990, când orașul a fost încorporat. „Banff are o bază de teren foarte limitată”, a spus primarul din Banff, Corrie DiManno, adăugând că majoritatea terenurilor dezvoltabile ale orașului au fost deja alocate.

„Asta înseamnă că orice dezvoltare care are loc este reamenajare și durează mai mult și costă mai mult decât dezvoltarea de noi locații”, spune doamna DiManno. „Suntem norocoși să nu avem expansiune și să putem menține standarde foarte înalte pentru infrastructură – dar asta înseamnă, de asemenea, că nu ne putem extinde pentru a construi case noi”.

În timp ce populația din Banff a crescut cu 9,5% în ultimul deceniu, în ciuda cerințelor stricte de rezidență ale Parcului Canada, ratele de închiriere a locurilor de muncă neocupate din Banff s-au situat puțin peste zero.

În 2019, administrația Banff a calculat un deficit de 308 unități pentru a găzdui populația existentă fără supraaglomerare, un număr care este de așteptat să crească la 723 în următorii cinci ani.

„S-au făcut ipoteze în anii 1990, când am încorporat, care aveau de-a face cu nevoile noastre rezidențiale viitoare”, spune DiManno. „Parcurile au luat de fapt o cantitate destul de semnificativă de teren dezvoltabil, iar acum, privind în urmă, ne dăm seama că asta ne-a afectat cu adevărat capacitatea de a construi noi locuințe.”

Lipsa locuințelor din Banff este deosebit de dificilă pentru rezidenții care fug de violența domestică, traume sau cei cu dizabilități, spune Ebony Rempel, CEO al YWCA Banff, o organizație nonprofit ale cărei programe și resurse sprijină femeile din Bow Valley, iar furnizarea de locuințe la prețuri accesibile este cheia. la misiunea lor.

Finalizarea Dr. Priscilla Wilson’s Place în august crește capacitatea YWCA Banff de a oferi locuințe sigure și stabile pentru peste 70 de rezidenți. În 2021, organizația a găzduit 103 persoane.

„Adevărata cheie și motivul pentru care am deschis această clădire a fost că, în inventarul nostru actual, nu aveam spații potrivite pentru familii”, spune doamna Rempel. „Am vrut să putem oferi acest continuum de locuințe de sprijin pentru multe tipuri diferite de persoane și familii.

Dr. Priscilla Wilson’s Place este o clădire de apartamente multifamiliale cu 33 de unități proiectată de firma LOLA Architecture din Calgary.Cynthia Ramdial/LOLA Architecture

Marea deschidere a Dr. Priscilla Wilson’s Place a fost programată pentru 15 septembrie [Thursday]dar a fost amânat din cauza perioadei de doliu de 10 zile pentru regretata regina Elisabeta.

Proiectat de LOLA Architecture, o firmă din Calgary, Dr. Priscilla Wilson’s Place este o clădire multifamilială cu 33 de unități. Structura sa inovatoare este alcătuită din 62 de containere de transport maritime reciclate care nu numai că contribuie la flexibilitatea și adaptabilitatea aspectului, ci și la obținerea eficienței energetice net zero și accesibilitatea pe termen lung.

“[Sustainability] a fost cu adevărat important pentru aproape toate părțile”, spune doamna Rempel, menționând că această clădire a făcut parte din Sustainable Housing Initiative, un proiect pilot condus de Alberta Rural Development Network pentru a dezvolta case la prețuri accesibile, eficiente din punct de vedere energetic în utilizarea containerelor de transport maritime reciclate.

Prețurile de închiriere de la Dr. Priscilla Wilson’s Place sunt cu 10-20% mai mici decât cele de pe piață, oferind rezidenților și familiilor din Banff un venit familial anual de până la 75.000 USD cu acces la alternative de locuințe, de la garsoniere la unități cu patru dormitoare, precum și bariere. opțiuni gratuite.

Când a fost finalizată, clădirea de 33 de unități a primit peste 100 de cereri, spune Rempel. „Persoanele care se identifică ca având un handicap au fost prioritizate în ceea ce privește accesul la clădire. Oamenii care au copii au fost, de asemenea, prioritare și persoanele care au identificat traume în viața lor.

Amplasarea clădirii de 24.425 de metri pătrați, în curtea unei unități deja existente pe Banff’s Spray Avenue, a scutit YWCA Banff de unele probleme cu disponibilitatea terenului și costul în Banff – dar reamenajarea proprietății nu a fost un proces fără probleme.

În orașele din parcurile naționale precum Banff, disponibilitatea terenului nu este singura provocare pentru dezvoltarea de noi locuințe. În numele conservării mediului și a caracterului, planul general al orașului solicită și protejarea coridoarelor faunei sălbatice, a vegetației native și a liniilor de vedere.

„Clădim într-o comunitate turistică, așa că există protocoale privind modul în care arată clădirea dumneavoastră”, spune Rempel, recunoscând că aceste cerințe nu sunt unice pentru Banff. „Dar adaugă un alt strat suplimentar de complexitate.”

În cazul Place du Dr. Priscilla Wilson, preocupările Parks Canada cu privire la habitatul veverițelor de pământ de pe amplasament trebuiau abordate înainte de construcție. “Noi [had] pentru a ne asigura că nu perturbăm căile de trecere a vieții sălbatice și obiceiurile de reproducere”, spune Rempel. „Și chiar pe proprietatea noastră avem veverițe de pământ, deci [Parks Canada] am evaluat că împerecherea veverițelor de pământ are loc în afara limitei de proprietate.

În plus, reamenajarea proprietății într-un parc național necesită un proces amănunțit de aprobare.

„A trebuit să trecem prin diferite niveluri și diferite forme de guvernare pentru a obține aprobări”, spune Rempel despre cerința de autorizare de la orașul Banff și Parks Canada. „Deoarece ne aflăm într-un parc național și conservarea și durabilitatea este un obiectiv principal al Parcurilor Canada și al Parcului Național Banff, au existat multe eșecuri pe parcurs”.

După ce a început în august 2020, cea mai mare provocare a Dr. Priscilla Wilson’s Place au fost întârzierile cauzate de problemele lanțului de aprovizionare și de inflație, spune doamna Rempel, care a prelungit construcția cu 10 luni și a costat organizația cu 5 milioane de dolari suplimentari față de bugetul inițial. de 9 milioane de dolari.

Pentru a aborda penuria de locuințe, orașul Banff impune ca până în 2027 să fie construite peste 720 de unități noi și să obțină o rată sănătoasă a locurilor de muncă vacante de 3%. Pentru a realiza acest lucru, orașul are politici care impun locuințe pentru personal în toate noile dezvoltări comerciale (sau numerar) și construirea lor de locuințe sub nivelul pieței.

Aproximativ 10% din fondul de locuințe al Banff a fost construit din 2013, a spus DiManno, inclusiv un bloc de apartamente de închiriat cu 131 de unități sub nivelul pieței, dezvoltat de Banff Housing Corporation în 2017, cu finanțare la nivel local și superiori guvernamentali.

Orașul Banff impune ca până în 2027 să fie construite peste 720 de unități noi și să obțină o rată sănătoasă a locurilor de muncă vacante de 3%.Cynthia Ramdial/LOLA Architecture

„Dacă Parks Canada ne atribuie un tip de teren aflat sub controlul lor în oraș, încercăm să-l folosim pentru locuințe”, spune DiManno, menționând că au mai rămas doar două parcele de dezvoltat.

Un astfel de site se află pe Banff Avenue, unde The Aster, o clădire de condominiu low-cost de 33 de unități este în prezent în construcție. Ultima parcelă, situată pe Cave Avenue, este în proiectare preliminară.

În schimb, în ​​orașul Jasper, un oraș din parc național de 4.200 de locuitori, au fost create puține unități de închiriere în ultimul deceniu, în ciuda unei populații sezoniere de două ori mai mare decât Banff – și a unui deficit de locuințe care depășește 1.000 de unități. În prezent, o propunere pentru o clădire cu 32 de unități în Jasper se confruntă cu opoziția comunității.

„O parte importantă a accesibilității și finanțării este că vrem cu adevărat ca guvernele federale și provinciale să ajute să sprijine Banff în strategiile noastre de locuințe”, a spus DiManno. „Asterul nu a primit nicio finanțare de la alte guverne”.

Add Comment